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Como avaliar um imóvel em São Paulo?

5 de Novembro de 2020

São Paulo, a cidade mais populosa do Brasil, com cerca de 44 milhões de habitantes, comercializou, no período de outubro de 2019 a setembro de 2020, 49.715 imóveis segundo a SECOVI (sindicato da Habitação).

A capital é, sem dúvida, uma das cidades do país onde mais se avalia imóveis e as finalidades são diversas como, por exemplo, para apurar o valor de mercado para venda, aluguel, partilha, atualização do ativo imobilizado, entrega como garantia bancária, etc.

Seja qual for o propósito, a avaliação de imóveis em São Paulo ou qualquer outro lugar deve ser feita sempre de forma técnica, por um especialista no assunto, pois um pequeno erro na apuração do valor do bem pode causar um grande prejuízo para todos envolvidos na operação; ainda mais na capital, que possui um dos maiores valores por metro quadrado do país.

Mas quem é o especialista em Avaliação de Imóveis em São Paulo ?

O profissional especialista para avaliar um imóvel em São Paulo ou qualquer outra cidade do país é o perito avaliador de imóveis. Só ele está capacitado para fazer a avaliação de forma técnica, de acordo com os procedimentos estabelecidos na norma da ABNT Nbr 14.653, que é a norma que estabelece como deve ser feita uma avaliação imobiliária no Brasil.

Segundo Evandro Correia Silva, perito avaliador de imóveis e sócio da Nero Perícias, “é muito comum os proprietários de imóveis recorrerem a sites de anúncios, tirar uma média de valores de metro quadrado e multiplicar pela área de seu imóvel para estabelecer seu preço de venda, no entanto não é assim que se avalia um imóvel... esta prática sem dúvidas pode levar a discrepâncias enormes”.

Ainda segundo Evandro “as pessoas esquecem que os imóveis, mesmo que parecidos em uma mesma rua, por exemplo, possuem padrão construtivo, idade das benfeitorias e estado de conservação diferentes, o que impossibilita a comparação direta deles; é necessário homogeneizar estas amostras, ou seja, aplicar fatores a cada uma de suas variáveis de forma que fiquem numa mesma base e, aí sim, possam ser comparados diretamente”.

O especialista ainda aponta que muitas destas amostras podem estar com valor totalmente fora de mercado e que quando homogeneizadas esta evidência aparece; no gráfico de valores pode se ver as amostras out lier, ou seja, totalmente fora da curva.

O que diz a norma da ABNT Nbr 14.653 ?

A norma define as diretrizes e os métodos de avaliação de imóveis que o perito avaliador deve utilizar para avaliar um imóvel, sendo eles: método comparativo direto de dados de mercado, método evolutivo, método involutivo, método da renda, etc.

Como resultado da aplicação dos procedimentos da norma o perito avaliador consegue obter o valor que o mercado está disposto a pagar pelo imóvel, de forma técnica e totalmente imparcial.

Ela é dividida em 7 partes: Nbr 14.1653-1: procedimentos gerais - avaliação de bens; Nbr 14.1653-2: imóveis urbanos - avaliação de bens; Nbr 14.1653-3: imóveis rurais - avaliação de bens; Nbr 14.1653-4: empreendimentos - avaliação de bens; Nbr 14.1653-5: equipamentos, máquinas, bens industrias em geral e instalações - avaliação de bens; Nbr 14.1653-6: recursos naturais e ambientais - avaliação de bens e Nbr 14.1653-7: patrimônios históricos - avaliação de bens.

Quais tipos de imóveis o perito pode avaliar ?

São Paulo possui uma diversidade de imóveis, como casas em loteamento aberto, casas em condomínio, apartamentos, flats, estúdios, lofts, galpão industrial, salão comercial, salas comerciais, terrenos, glebas urbanizáveis e muito mais. O perito avaliador tem a capacidade de avaliar todo o tipo de imóvel, sem restrição.

O que pode variar na avaliação de um ou outro imóvel é o método de avaliação, mas o perito certamente tem o conhecimento necessário para aplicar todos os métodos previstos na norma.

O perito entrega algum documento quando faz a avaliação ?

O perito avaliador, ao final dos cálculos, emite o Laudo de Avaliação ou Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Este documento tem, inclusive, validade judicial e contém as fotos do imóvel, a descrição das benfeitorias e região do imóvel, o mapa de localização, o memorial de cálculo, as homogeneizações e o valor de mercado do bem avaliado.

Qual a diferença entre uma avaliação verbal e entregue em um laudo de avaliação ?

Se você já ligou em uma imobiliária e solicitou que um corretor avaliasse seu imóvel para venda, certamente ele, após ir até seu imóvel, lhe deu a avaliação de mercado de forma verbal, sem colocar no papel. Pois é, este tipo de avaliação de “bate pronto” não difere muito daquela, já comentada, em que o proprietário mesmo faz, com base na média de metro quadrado calculado a partir e anúncios de imóveis no bairro e, certamente, pode ter erros gritantes do real valor de avaliação deste bem.

Evite sempre estas avaliações de “bate pronto” e verbalizadas, pois avaliações técnicas só podem ser feitas depois de muita pesquisa, estudo e cálculos, sempre em conformidade com a norma da ABNT e fazendo as homogeneizações necessárias. E isto, como já foi esclarecido, só pode ser feito por um Perito Avaliador de imóveis.

Quanto custa um laudo de avaliação de imóvel ?

O valor de uma avaliação feita por um perito imobiliário depende de uma série de fatores.

O primeiro deles é o tipo de imóvel. A avaliação de apartamentos e salas comerciais, por exemplo, certamente são as de menor valor, uma vez que são unidades padronizadas o que permite o Método Comparativo de Dados de Mercado, muito mais simples e direto.

Já no caso de casas, a avaliação começa a complicar, pois cada casa é bem diferente uma das outras e os cálculos não podem ser feitos diretamente, a não ser em condomínio de casas idênticas. Em geral, para avaliar casas o perito precisa utilizar o método evolutivo, que é bem mais trabalhoso e demanda muito mais hora técnica do profissional.

O que dizer das glebas urbanizáveis então ? certamente este tipo de imóvel é o que tem o maior valor para avaliação, pois o perito precisa pesquisar qual tipo de empreendimento esta gleba suporte e fazer todo o calculo de viabilizá-lo, para depois chegar ao valor da gleba. Esta sem dúvida é uma avaliação complexa que demanda muito tempo e dedicação do profissional.

Seja qual for o tipo de imóvel, certamente o valor para avalia-lo é muito, mas muito menor que o prejuízo que uma avaliação feita de forma errada por causar para as partes envolvidas na negociação.

Então como avaliar um imóvel em São Paulo ?

Se você deseja avaliar um imóvel em São Paulo o mais acertado é contratar uma empresa de avaliação de imóveis com expertise no assunto e, nesta tarefa, a Nero Perícias pode lhe ajudar.

A Nero Perícias é uma empresa do segmento que possui uma equipe de peritos avaliadores especializados tanto na avaliação de imóveis no âmbito extrajudicial como judicial; os peritos da Nero atuam constantemente como assistente técnico em casos que envolvem avaliação de imóvel, formulando quesitos, acompanhando o perito judicial na vistoria e emitindo parecer técnico, seja ele concordante ou discordante ao laudo judicial e, portanto, tem a expertise necessária para avaliar seu imóvel.

A empresa faz avaliação de imóveis em São Paulo e todo o restante do estado. Para mais informações acesse o site https://www.neropericias.com.br

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