MULTA POR ATRASO DE PAGAMENTO DE CONDOMÍNIO

A crise econômica que atravessamos elevou assustadoramente a inadimplência: de 4,97% entre janeiro e agosto do ano passado para 6,62% este ano, segundo a Associação Brasileira de Administradores de Imóveis.

Ou seja, de cada 100 famílias, 7 não pagam o condomínio.

Nada melhor do que estar com a vida financeira em dia. Porém, a vida em condomínio por vezes traz esse desafio: conviver com pessoas que, por diversos motivos, não estão com todas as suas contas pagas.

Se muitos deixam de pagar oneram ainda mais aqueles que se esforçam por manter suas contas em dia.

O problema é que muitas vezes há a necessidade de cobrir os gastos daqueles que não podem/querem pagar em dia, o que desagrada aqueles que pagam suas obrigações em dia.

Mas afinal, o que fazer para combater o principal problema dos síndicos?

Sempre que há inadimplência em um condomínio, é necessário aumentar a taxa mensal. Então, aqueles que estão em dia questionam: vou pagar pelos devedores? É justo?

Sem entrar no mérito da questão, é fácil descobrir que o condomínio como um todo ficará inadimplente junto aos seus fornecedores, se os condôminos que pagam pontualmente não cobrirem o “buraco” deixado no orçamento pelos devedores. Assim, todos serão prejudicados de qualquer modo.

Por isso, selecionamos algumas dicas básicas para enfrentar o problema do modo menos traumático possível:

1. Pode criar um fundo de prevenção à inadimplência, com recolhimento mensal, e assim evitar aumentos imprevistos na taxa condominial. Este fundo seria recolhido como despesa ordinária, portanto inquilinos e proprietários moradores colaborariam. Para tanto, é preciso aprovação em assembleia, que pode ser extraordinária. O dinheiro arrecadado deve ser usado para cobrir despesas de manutenção do mês (ordinárias), quando a inadimplência comprometer o orçamento mensal.
2. Se, por outro lado, o Fundo de Reserva recolhido pelo condomínio for usado para cobrir despesas de manutenção (ordinária) deixadas a descoberto pela inadimplência, deve haver um rateio entre os moradores (inclusive inquilinos) para repor o que foi gasto. Isto porque o Fundo de Reserva é, legalmente, despesa extraordinária.

1. Mesmo sem a criação de um fundo específico, quaisquer aumentos na taxa mensal do condomínio devem ser aprovados em assembleia ordinária ou extraordinária. Como o Código Civil dispõe que a previsão orçamentária anual precisa ser votada em assembleia ordinária, mudanças neste orçamento necessitam ser submetidos à aprovação do condomínio.

1. Paralelamente a essas providências, a cobrança aos inadimplentes deve ser ágil. Profissionais de administração de condomínios têm recomendado que a cobrança direta via carta aconteça logo após o vencimento da taxa mensal. Em um prazo médio de três meses, deve haver outros contatos. Se o pagamento não for feito, o condomínio deve contratar um advogado e realizar a cobrança judicial.

1. A ação de cobrança é sempre feita em nome do proprietário atual da unidade, pois pode terminar com penhora do imóvel para o pagamento da dívida. Todos os condôminos contribuem para os honorários do advogado, de acordo com as frações ideais de suas unidades.

Por este motivo decisão inédita do STJ abre precedente para multar vizinho que não paga o condomínio.  A punição que existe hoje, multa de 2%, não é suficiente para garantir a diminuição das taxas de inadimplência.

O Superior Tribunal de Justiça autorizou um condomínio a cobrar mais 10% de multa sobre o valor total da dívida de um inquilino. O tribunal usou uma expressão que já existe no Código Civil para classificar os moradores que costumeiramente atrasam o pagamento de suas cotas: conduta antissocial.

Ao votar a favor da multa extra, o relator da ação argumentou que o condômino teve um comportamento antissocial e explicou que faz isso só quem pratica atividade ilícita ou usa o imóvel para prostituição ou comércio de drogas, mas também quem deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das taxas de condomínio.

Segundo o novo Código Civil, a multa por atraso em pagamento deve ser de 2%. Os juros devem ser contidos na Convenção.

No caso da convenção não prever a cobrança de juros além do patamar de 1% ao mês, como ocorre na maioria dos casos, a mesma poderá ser alterada para adequar-se à nova realidade do mercado. Para tanto, é preciso aprovação de 2/3 dos condôminos.

A multa também é válida para condomínios com Convenções anteriores ao novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/1/2003.

No caso acima, a cláusula da Convenção que prevê multa maior que 2% perde automaticamente a validade legal, não sendo necessário, portanto, alterá-la.

As dívidas anteriores à entrada em vigor do Código Civil (11/1/2003) tem a multa que a Convenção do condomínio estipulava à época, até o teto de 20%.

Atrasos em rateios extraordinários obedecem as mesmas regras.

Quem atrasa o pagamento normalmente paga juros e multa de 2% ao mês, mas a multa de 2% não vale para o atraso de penalidades decorrentes de desrespeito ao Regulamento Interno.

Sem dúvida essa decisão do tribunal pode ajudar a desestimular esse atraso.

No caso julgado, o estatuto do condomínio previa a cobrança da multa extra de 10%, mas o inquilino não quis pagar e por isso a briga foi parar na Justiça, até chegar as STJ.

Nota: apesar de o Novo Código Civil ter diminuído o teto da multa por atraso em pagamento de 20% para 2%, no artigo 1336, o mesmo abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser.

“Art. 1336 § 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

A decisão não obriga outros tribunais a autorizar a aplicação de multa acima de 2%, mas ela vai servir como base para pedidos semelhantes que chegarem ao Superior Tribunal.